conveyancing – fase preliminare

Quando il proprietario di un immobile accetta formalmente un’offerta di acquisto (cosa che, secondo la Common Law inglese, deve avvenire sempre per iscritto) le parti interessate (compratore/buyer e venditore/seller) istruiscono i rispettivi solicitors e danno il via alla procedura di Conveyancing.

IL SELLERS PACK

Il solicitor del venditore (seller’s solictor) prepara il cosiddetto Sellers Pack, documento in cui sono contenute le informazioni concernenti il Titolo della proprietà (Title), le eventuali condizioni del Lease, l’elenco dei beni e degli arredi inclusi nella vendita (fixtures and fittings) e una bozza del contratto di vendita.

ENQUIRIES AND SEARCHES (RICHIESTE E RICERCHE)

Ricevuto il Sellers Pack, il solicitor del compratore (buyer’s solicitor) formula una serie di richieste al solicitor del venditore (enquiries) volte ad appurare tutte le condizioni connesse alla cessione della proprietà.

Queste verifiche sono molto rilevanti soprattutto nel caso d’immobili acquistati in Leasehold, nel quale, ad esempio, è importante sapere in anticipo quali lavori di ammodernamento o ristrutturazione dell’edificio sono previsti negli anni successivi (perché questi incideranno significativamente sull’importo della Service Charge) o se esistono particolari restrizioni al pieno godimento della proprietà (es. obbligo del consenso del Landlord per la rivendita dell’immobile, divieto all’introduzione di animali domestici nell’edificio ecc.).

Il buyer’s solicitor Svolge, inoltre, ricerche (searches) presso il Borough (Comune) e gli altri enti competenti per verificare l’esistenza di vincoli/problemi strutturali esistenti sulla proprietà (contaminazione del terreno, rischi di alluvione, frane sottostanti ecc.) la regolarità delle autorizzazioni concernenti i lavori di ristrutturazione eseguiti sulla proprietà (planning consentsbuilding regulation approvals) e la presenza di eventuali fattori esterni che possano condizionare la scelta del compratore (ad esempio, la costruzione di nuove infrastrutture – autostrade, linee ferroviarie, estensioni della metropolitana – in prossimità dell’edificio).

Da notare che, per la Common Law inglese, tutte le richieste e le relative risposte dei solicitors devono essere formulate per iscritto (anche tramite email, se autorizzati dalle parti).

MUTUI

Di solito, quando il compratore acquista un immobile con un mutuo (mortgage), il solicitor che lo assiste agisce anche per conto dell’istituto prestatore (lender): redige il contratto di mutuo, certifica che il diritto di proprietà sia perfettamente in regola (Certificate of Title to Mortgage Lender) e lo informa di tutte le situazioni emerse nel corso della procedura che possano condizionare la scelta di concedere il mutuo.

REPORT ON TITLE

Al termine di questa fase (che richiede, di solito, diverse settimane) il solicitor del compratore redige un’accurata relazione sui termini dell’acquisto (il cosiddetto Report on Title) cui è allegata una copia del contratto di vendita predisposto dal solicitor del venditore, contenente tutte le condizioni della vendita.

A questo punto, sulla base del lavoro del proprio solicitor, il compratore ha tutti gli elementi necessari a decidere se procedere o meno con l’acquisto e passare alle fasi successive (Exchange of Contracts e Completion).

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